Comment gagner de l’argent dans l’immobilier quand les taux d’intérêt augmentent

Les moins de 36 ou 37 ans n’ont probablement pas travaillé dans l’immobilier à une époque où les taux d’intérêt étaient supérieurs à 1 % au Royaume-Uni, ou peut-être à 3 % aux États-Unis.

Depuis 2008, lorsque les banques centrales américaines et britanniques ont réduit les taux d’intérêt à près de zéro pour stimuler l’économie, les taux ont été inférieurs aux rendements immobiliers (taux de capitalisation pour les lecteurs américains). Les investisseurs payaient beaucoup moins en taux d’intérêt qu’ils ne recevaient en loyer et pouvaient effacer la différence de la table. Cet écart entre les taux et les rendements a attiré de plus en plus d’investisseurs dans le secteur, faisant grimper les prix.

Mais la semaine dernière, la Réserve fédérale et la Banque d’Angleterre ont relevé leurs taux de 0,5% et 0,25%, respectivement, pour lutter contre l’inflation qui augmente rapidement et atteint des niveaux jamais vus depuis plus de 25 ans. . Les taux sont toujours inférieurs aux rendements immobiliers, mais les deux banques centrales ont déclaré que d’autres hausses sont à venir et que ce coussin confortable s’érode rapidement.


Le bâtiment Eccles, qui abrite la Réserve fédérale américaine à Washington, DC

Alors, comment est-il possible de gagner de l’argent dans l’investissement immobilier alors que cet arbitrage n’est plus aussi abrupt et que les taux augmentent pour lutter contre l’inflation ? bonne neige s’est entretenu avec des vétérans de l’industrie qui ont traversé plus d’une période de taux élevés, souvent causés par une forte inflation, pour apprendre à investir dans un environnement qui est loin d’être bénin pour l’immobilier.

Une chose semble certaine : il est beaucoup plus difficile d’être un investisseur dépendant de la dette lorsque les taux d’intérêt sont plus élevés.

“Assurez-vous de maintenir votre effet de levier à un niveau bas”, a déclaré Manish Chande, associé principal de Clearbell Capital.

À différents moments dans les années 1970 et 1980, les rendements immobiliers étaient en fait inférieurs aux taux d’intérêt, l’incertitude économique poussant les investisseurs vers le refuge des actifs réels.

Mais le marché de l’investissement à ces moments-là était dominé par des institutions qui n’avaient pas besoin d’utiliser la dette pour acheter : si les rendements sont inférieurs aux taux, alors le premier jour, les investisseurs paient plus d’intérêts qu’ils ne reçoivent de revenus, ce qui n’est pas impossible. à tenir, bien que pas idéal.

“Nous pensons qu’à mesure que les taux montent, les gars financés par la dette ne seront pas en mesure d’être aussi compétitifs dans des secteurs comme la logistique, et cela profitera aux investisseurs en actions comme nous”, Sabina, économiste en chef de la gestion des investissements chez CBRE et directrice de l’information et intelligence. dit Reeves.

À mesure que les taux d’intérêt augmentent, si une dette est nécessaire, le marché favorise les grands investisseurs qui peuvent émettre des obligations de sociétés. Ceux-ci ont tendance à avoir des taux d’intérêt plus bas que les prêts garantis par des propriétés individuelles.

En plus d’utiliser plus de fonds propres que de dettes, les investisseurs immobiliers devront penser à quelque chose qui n’a pas dû être au premier plan de leur esprit au cours des 15 dernières années, mais qui est toujours une bonne chose à avoir : la croissance des loyers.

“D’une manière ou d’une autre, parce que les rendements obligataires ont été si bas, les gens se sont moins concentrés sur le potentiel de croissance des actifs”, a déclaré Mickola Wilson, copropriétaire et directrice de Seven Dials. “Lorsque les gens évaluent les actifs par rapport à des rendements obligataires de zéro, et que l’immobilier peut produire un rendement total de 6 % sans dette et qui surpasse les obligations et les actions, vous n’aviez pas besoin de regarder autant les taux de croissance.”

Si l’on n’avait connu qu’un environnement dans lequel les taux d’intérêt étaient nuls, peu importait que les loyers augmentent ou non : il était possible de percevoir plus de loyer que ce qui était payé en intérêts, et quelqu’un était susceptible d’être disposé à le faire. . achetez-le pour ce qu’il a payé ou plus quand il était temps de vendre.

Ce ne sera pas forcément le cas maintenant. Mickola a comparé la situation actuelle à celle des années 1970 et 1980, lorsque l’industrie immobilière devait améliorer la qualité de son analyse.

“Le secteur immobilier avait des décennies de retard sur les obligations et les actions en termes de recherche qu’il a effectuée et de justification des projections de croissance des loyers qu’il présentait”, a-t-il déclaré. « Vous étiez en train de vous lécher le doigt et de le mettre en l’air. Les gens devront commencer à comprendre d’où viendra la croissance des loyers des immeubles individuels de manière beaucoup plus détaillée.

Lorsqu’il s’agit de trouver des actifs qui fonctionneront bien dans un environnement d’inflation plus élevée et de hausses de taux subséquentes, Reeves de CBRE IM a déclaré “vous voulez être dans des secteurs qui bénéficient de tendances structurelles comme l’urbanisation et la numérisation, plutôt que dans ceux qui sont cycliques.

La question de savoir si l’immobilier est une bonne couverture contre l’inflation est peut-être la principale question d’investissement immobilier du jour (Reeves pense que c’est généralement le cas ; Chande n’en est pas si sûr). Mais cette question est peut-être trop brutale. Certains actifs immobiliers constitueront une bonne couverture contre l’inflation et seront performants en cas de hausse des taux car les loyers qu’ils génèrent augmenteront en ligne ou plus vite que l’inflation.

Ceux qui semblent les plus susceptibles d’en bénéficier, selon les acteurs du marché, sont les actifs logistiques, les logements loués et les actifs dans des secteurs tels que les sciences de la vie. Tous ces secteurs ont un bon équilibre entre l’offre et la demande, et les prix peuvent être augmentés pour capter la croissance de l’inflation.

“Certaines personnes pensent que la logistique est tarifée à la perfection, mais si vous regardez les grands acteurs comme Prologis ou Pannatoni, ils sont tous optimistes et prévoient une croissance des revenus de 20 à 30% l’année prochaine”, a déclaré Reeves. .

Les développements loués, tels que les immeubles multifamiliaux ou les immeubles à louer, ont la capacité de capter l’inflation des prix, mais ce n’est pas parce que vous pouvez augmenter les loyers que vous devriez le faire. Augmenter les loyers résidentiels en fonction de l’inflation lorsqu’elle est de 5% ou plus peut sembler attrayant pour les propriétaires, mais cela risque de provoquer des réactions politiques. Dans des secteurs comme le logement abordable, que les investisseurs immobiliers traditionnels ont largement adopté ces dernières années, l’idée d’augmenter les loyers de 5% pour les locataires à faible revenu risque de déclencher des protestations.

“Même avant la flambée actuelle de l’inflation, je recevais un recul politique contre l’idée d’augmenter les loyers”, a déclaré Reeves, citant des villes comme Berlin et Barcelone en Europe où des contrôles des loyers ont été introduits ou sont en cours. Le débat sur le contrôle des loyers aux États-Unis dans les grandes villes comme New York mijote constamment.

Une fois que vous avez choisi l’actif qui, selon vous, bénéficiera de l’inflation et résistera à la hausse des taux d’intérêt, la structure de votre bail devient alors importante, a déclaré Clearbell’s Chande.

“Idéalement, vous auriez quelque chose avec des augmentations annuelles liées à l’inflation, ou avec des baux courts, peut-être tous les deux ou trois ans, ce qui vous permet d’augmenter le loyer”, a-t-il déclaré. “Un bail de 10 ans avec une révision tous les cinq ans n’est pas très bon pour vous.”

Chande a noté que les classes d’actifs alternatives, telles que les logements étudiants ou les locations, ont tendance à avoir des baux plus courts, ce qui permet à cette opportunité de capter la croissance.

Il n’y a pas d’approche unique en matière d’immobilier et de hausse des taux d’intérêt. Il n’y en a jamais avec l’immobilier, ce qui en fait une classe d’actifs si unique.

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